Bygningsingeniør/sertifisert takstmann MNTF
Ny avhendingslov – forskrift til avhendingsloven om tilstandsrapporter
Kort om de nye reglene fra 1. januar 2022
Fra 1. januar 2022 endres reglene i avhendings-loven om kjøp og salg av brukt bolig. Selger kan ikke ta generelle forbehold om tilstanden ved salg til forbrukerkjøpere. Boliger og fritidsboliger kan ikke selges «som den er» til forbrukere.
Det stilles da strengere krav til informasjonen fra selger. Selger må fremdeles opplyse om alle kjente forhold ved boligen, og opplysningene skal være korrekte. I tillegg bør selger innhente en ny type tilstandsrapport som vil gi kjøper mer og bedre opplysninger om boligen.
Fra 1. januar 2022 gjelder også en helt ny forskrift til avhendingsloven om tilstandsrapporter. Denne setter strenge krav til både innholdet i og utførelse av tilstandsrapporter.
Hovedpunkter og råd om de nye reglene
- Selger anbefales å få laget en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter – en «godkjent tilstandsrapport»
- Det som er tydelig beskrevet i en slik tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter blir kjøpers ansvar. Dette gjelder selv om kjøper ikke har lest dokumentene. Kjøpere må derfor lese rapporten og alle andre salgsdokumenter godt.
Hva må du passe på som selger?
- Gi god og riktig informasjon!
- Sørge for å dokumentere boligens tilstand med en godkjent tilstandsrapport.
- Fylle ut egenerklæringen etter beste evne. Egenerklæringen er et viktig grunnlag for den bygningskyndiges videre undersøkelser og vurderinger, og for boligselgerforsikring om du ønsker det.
- Feil eller mangelfull utfylling av egenerklæringen kan medføre ansvar for deg i form av regress eller avkortning av eventuell boligselgerforsikring.
- Lese grundig igjennom tilstandsrapporten og salgsoppgaven for å sjekke at det ikke er feil eller misforståelser. Avhendingsloven og forskriften om tilstandsrapporter krever at opplysninger skal gis i klart og tydelig språk!
- Hvis du er usikker på om noe er relevant, eller om informasjonen er tilstrekkelig, bør du ta det opp med eiendomsmegler og den bygningskyndige – før informasjonen blir publisert!
- Jo mer du opplyser, jo mindre risiko er det for at kjøper vil klage til deg etter salget. Spør hvis du lurer på noe – før informasjonen blir publisert!
Hva må du passe på som kjøper?
- Lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsprospekteten og selgers egenerklæring nøye.
- Du kan ikke klage på forhold som du har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter.
- Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeider på boligen fremover. Husk at en anslått kostnad ikke er det samme som faktisk kostnad. Merk også at anslått utbedringskostnad bare er utbedring av konkrete avvik, etter den standarden som boligen har. Oppgradering til dagens standard kan koste mer. For eksempel å bytte fra gulvbelegg til parkett eller å etterisolere for bedre energibesparelse.
- Husk: Å kjøpe en brukt bolig er ikke det samme som å kjøpe en ny bolig. Gjør en vurdering av boligens alder, tilstand og type. I en eldre bolig, kan det være avvik som ikke er beskrevet, men som du ikke kan klage på til selger.
Den viktige tilstandsrapporten
En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand samt skader eller avvik som den bygningssakkyndige har funnet ved sin undersøkelse.
Den bygningssakkyndige vurderer boligen ut fra hva som kan forventes av en bygning på samme alder og type. Vurderingen gjøres i hovedsak opp mot hvordan det var vanlig å bygge og de reglene som gjaldt da boligen ble oppført. Forhold som er vanlige for bygningens alder, slik som slitasje og forringelse etter normal bruk, vil sjelden være noe du som kjøper kan klage på.
Hva inneholder den nye tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten beskriver bygningsdeler og rom etter kravene i forskriften om tilstandsrapport.
Tilstandsanalyse av bolig – NS 3600
Ved kjøp og salg av bolig skal den norske standarden NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig, legges til grunn. Standarden sørger for en enhetlig undersøkelse og bidrar til at kjøper og selger har mest mulig informasjon og et godt beslutningsgrunnlag ved omsetning av en bolig. Det gir økt trygghet både for kjøper og selger.
En hel bransje står bak
Bak NS 3600 står en bredt sammensatt komité med representanter fra de viktigste interessentene; myndigheter, forbrukere, rådgivere, takstbransjen, elektrobransjen, eltakstbransjen, universitet, forskning, byggsertifisering, eierskifteforsikring, eiendomsmeglere, eiendomsmeglingsforetak, representanter fra statlige og kommunale byggeiere og byggherrer.
Hvem bruker standarden
Det er mange som har nytte av NS 3600. De viktigste brukerne er:
- Boligkjøpere/-selgere
- Teknisk etat i kommunene
- Eiendomsmeklere
- Takstmenn
- Borettslag
- Rådgivende ingeniører
- Byggmestere
- Boligutviklere
Utfyllende informasjon om kvaliteter og mangler
NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig angir krav til hva en teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig skal omfatte.
Tilstandsanalyser basert på NS 3600 skal inneholde mest mulig utfyllende informasjon om:
- boligens kvaliteter og mangler
- hvilke utbedringer som eventuelt bør gjennomføres
- hva dette vil koste
Analyser gjennomført i henhold til standarden og av aktører med tilfredsstillende kompetanse, vil gjøre eierskifte betryggende og sikkert for begge parter. Standarden synliggjør behov for eventuelle tiltak ved boligen av teknisk art og er mer presis og informativ enn tidligere praksis har vært.
Omfang av tilstandsanalysen
Hva som skal inngå i tilstandsanalysen har vært en balanse mellom faglige vurderinger, oppdragsgivers og meglers behov, kjøpers forventninger og kostnader til analysen.
En tilstandsanalyse utført etter NS 3600 omfatter:
- gjennomgang av framlagt dokumentasjon
- registrering av byggteknisk tilstand og tilstand på VVS-tekniske anlegg
- forenklet analyse av elektrisk anlegg og branntekniske forhold
- plassering av boligen i forhold til faren for skred og flom
- vurdering av radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger)
- måling av areal
- vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei, lysflate og takhøyde
- vurdering av om P-ROM er byggemeldt og godkjent (hvis dokumentasjon er fremlagt)
- beregning av teknisk verdi og tiltakskostnader
- vurdering av fellesdeler
Fire tilstandsgrader
Fordelen med standarden er at de bygningssakkyndige får felles sjekkliste og omforente vurderingskriterier for tilstandsgrad.
NS 3600 definerer fire tilstandsgrader (0-3), avhengig av graden av avvik fra et definert referanse-nivå. Målet er lik bedømming og angivelse av tilstandsgrad uavhengig av hvem som gjør analysen. Gradering og fastsetting av tilstandsgrad er en viktig del av standarden. Selgers dokumentasjon av utførte arbeider på boligen skal vektlegges ved vurdering av tilstand. Særlig gjelder dette for skjulte bygningsdeler, eksempelvis membran på våtrom.
Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig – NS 3600
Ett av tiltakene for å redusere konfliktnivået i forbindelse med et boligkjøp er å sørge for en grundig teknisk tilstandsrapport. Denne bør lages i henhold til standarden NS 3600 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig.
Den første utgaven av NS 3600 ble utgitt i 2013. Etter å ha samlet erfaring med bruk, ble standarden revidert og utgitt i ny utgave i 2018.
Ny forskrift til avhendingslova fra 2022
Ny forskrift til avhendingslova for tryggere bolighandel ble publisert 11. juni 2021 med virkning fra 1. januar 2022. Forskriften har tatt inn krav fra NS 3600:2018 og beskrivelse av tilstandsgrader for tilstandsanalyse av bolig. Forskriften inneholder ikke kriterier for tilstandsgrad for den enkelte bygningsdel, og viser til NS 3600.
Redusert konfliktnivå
NS 3600 er utarbeidet for å angi krav til hva en teknisk tilstandsanalyse skal inneholde ved omsetning av bolig. Målet er å bidra til en enhetlig analyse og en tilstandsrapport som blir nyttig for både kjøper og selger.
Fordeler med å bruke standarden er:
- Klarere retningslinjer for undersøkelser og vurdering av boligers tilstand
- Bygningssakkyndige har en felles sjekkliste
- Homogene og bedre tilstandsrapporter
- Et verktøy for oppdragsgiver (megler, advokat eller forbruker) som grunnlag for boligkontrakten
Ved å bruke tilstandsrapporten blir det mulig å redusere konfliktnivået ved omsetning og gi kjøper en større visshet om boligens kvaliteter og mangler, i tillegg til hvilke tiltak som må forventes og hva det vil koste å utbedre disse.
I standarden brukes begrepet tiltak. Dette er gjort for å unngå ulike tolkninger av begreper som oppussing, vedlikehold, modernisering og rehabilitering.
Egenerklæring
Forut for tilstandsanalysen skal det foreligge en egenerklæring fra eier. Egenerklæringen skal gi uttrykk for selgers kunnskap om boligen, herunder:
- Detaljert identifikasjon av tomt og bygning
- Alle kjente feil og mangler ved boligen
- Opplysninger om alle arbeider utført på boligen i de siste 10 år
- Problemer ved bruk av bolig
- Skadedyr på eiendommen
- Kontroller utført av offentlige myndigheter
- Heftelser og krav fra kommunen eller andre
- Eventuelle tvister eller avtaler som gjelder boligen
- Tidligere tekniske rapporter
Tiltakskostnader
En rapport utarbeidet etter NS 3600 skal gi et signal til kjøper hvilke tiltakskostnader som kan påregnes etter kjøp av bolig. Alle forhold som har økonomisk betydning skal beskrives. Tanken er at en kjøper skal få svar på “Hva kjøper jeg og hvilke konsekvenser har det for min økonomi?”. Tiltakskostnader skal stipuleres og angis i sekkeposter.
Det er viktig å forstå at tiltakskostnadene stipuleres på basis av statistiske data for bygge- og installasjonsarbeider og kan ikke forventes å være nøyaktige. De faktiske kostnadene fra en entreprenør vil kunne avvike en god del på grunn av generell kostnadsøkning, midlertidige eller lokale markedssvingninger og ukjente faktorer som avdekkes først etter at arbeidet er satt i gang.
Ansvarsfordeling
Ansvaret mellom eier og den bygningssakkyndige er tydeliggjort i standarden, og eier er pålagt ansvar i forhold til framlegging av dokumentasjon. Egenerklæringsskjemaet skal være utfylt før tilstandsanalysen gjennomføres. Eier skal også legge forholdene til rette for inspeksjon.
Ivaretar krav og behov gitt i andre dokumenter
Kravene i standarden er basert på:
- NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring
- NOU 2009:6 Tilstandsrapport ved salg av bolig
- Tekniske krav til bolig angitt i lover og forskrifter
- Beste praksis på området
Som en del av standardens krav er det tre tillegg som angir hva som skal undersøkes for teknisk tilstand. Hovedtyngden av undersøkelsen gjelder bygningstekniske forhold, men den inkluderer også elektriske og branntekniske forhold.
Tilstandsgrad
Standarden beskriver hva som skal undersøkes for blant annet våtrom, kjøkken, vinduer, tak, kledning, skjevheter på gulv, drenering og grunnforhold. Den gir også krav til hva som skal oppfylles for å gi bygningsdelen en bestemt tilstandsgrad. Vurderingen av tilstandsgrad er basert på NS 3424.
Det er angitt hva som er referansenivå, det vil si tilstandsgrad TG 0, i tillegg til kriterier for tilstandsgrad TG 1, TG 2 og TG 3. Tilstandsgradene er basert på kravene i NS 3424, men er utdypet for bolig. Forslag til referansenivå og kriterier for tilstandsgrader angitt i NS 3600 kan brukes på andre bygninger enn bolig eller til andre formål der dette er relevant. I NS 3600 er det gjort en forenkling i forhold til NS 3424.
Ref. https://standard.no. fagområder bygg og anlegg.